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招商蛇口9月實現簽約銷售金額350.48億元，同比+50.23%;銷售面積95.2萬平，同比-3.7%;銷售均價36811元/平，同比+56.2%。公司在9月銷售面積下降的情況下銷售額同比大增，我們認為這得益于公司豪宅項目良好的去化表現。9月21日公司于深圳推出招商璽家園項目，項目均價約12萬元/平米，開盤當日即售罄，認購金額達115億元。在當前市場下行階段、需求顯著分化的環境下，改善產品順銷優勢明顯，公司打造豪宅產品的能力突出，我們認為市場趨勢匹配公司產品力將有利于公司給出優于行業整體的金九銀十成績單。
2022年1-9月，公司累計實現簽約銷售金額2016.11億元，同比-16.33%。根據克爾瑞銷售榜單，公司1-9月銷售額位列第6位，百強房企1-9月累計銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅仍保持在-45.4%的較高水平，公司的銷售額表現顯著高于百強房企平均水平，銷售具有較強的韌性。
2022年1-9月，公司累計新增建面565萬平，同比-47.7%，權益拿地金額665億元。2022年9月公司共獲取6個項目，分別位于上海、深圳、蘇州、杭州、合肥五地，權益拿地金額61億元，新獲取項目均位于一線、強二線高能級城市。公司憑借較強的銷售韌性、穩健的現金流，持續在行業低谷期補充優質土儲，我們認為這將有利于公司中長期銷售、保持穩健發展和市占率提升，此外逆勢補充土儲將有利于公司未來業績改善。
2022H1公司三道紅線全部維持綠檔，加權平均資金成本僅為4.1%，較年初降低38bp，公司融資渠道通暢且融資成本持續降低。此外，公司具備REITs融資能力。公司于2021年6月設立蛇口產業園REIT，募資規模20.79億元，2022年9月27日公司發布公告擬開展蛇口產園REIT擴募申報工作，計劃盤活公司旗下招商局光明科技園部分資產。公司旗下資產優質，部分資產滿足設立REIT的條件，對于公司沉淀在資產中的自有資金回收起到重要作用。我們認為，在當前行業未見顯著拐點的情形下，常規融資通道保持通暢的公司已經具備競爭優勢，而具有盤活沉淀資產能力的地產公司則具有更強的獨特優勢。公司是市場首批公告擬開展公募REITs擴募的公司之一，我們認為公司多元化的募資能力為公司持續健康經營提供多重保障，助力公司穿越行業周期。
我們認為公司產品力貼合市場需求，逆勢增儲邏輯清晰，央企信用背書下既享有明顯的融資優勢又具備設立REIT盤活資產的能力，競爭優勢顯著且獨特。我們預計公司2022-2024年歸母凈利潤為104、114、126億元，對應EPS為1.35、1.47、1.63元?？紤]到公司綜合開發實力強勁，競爭優勢明顯，估值給予一定溢價，給予公司2022年15倍PE估值，目標價20.3元，維持“買入評級”。
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