購買二手房被索要前業主拖欠物業費？法院：新業主沒義務支付！

前業主欠2萬物業費，新業主遭停水催繳

法院：新業主沒義務支付前業主欠費，物業需賠償停水損失

購買二手房剛入住幾個月，就遭遇小區物業強制停水，催交前業主拖欠了幾年的物業費。岳陽的小佳(化名)最近遇上了糟心事，前業主拖欠了2萬多元的物業費，物業公司卻找她索要，甚至以停水來威脅。兩次停水后，小佳把物業公司起訴到了法院，要求賠償因停水造成的損失。近日，岳陽中院二審宣判該案。

購買二手房

被索要前業主拖欠物業費

2020年12月，小佳從胡某手中購買了岳陽市岳陽樓區得勝南路某小區房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同。2021年6月26日，小佳開心入住，她不知道的是，從2017年7月1日起，該房屋就存在未繳納水費、物業費及滯納金的情況，累計欠費已達兩萬余元。

物業公司多次向小佳催繳上述費用，小佳認為錢不是自己拖欠的，拒絕繳納。沒想到物業公司把她家水給停了，還不止停一次，小佳只能出去住酒店。多次溝通無果后，小佳將物業公司起訴至岳陽市岳陽樓區人民法院，請求判令被告立即停止侵權行為、恢復供水，公開書面道歉并承擔因停水造成的酒店住宿費、交通費等共計6000元。同時，重新計算自己2021年6月入住至今的水費。

物業公司辯稱，案涉房屋供水正常，原告主張以公開方式書面賠禮道歉無事實及法律依據。

法院

前業主欠費物業無權向新業主催討

岳陽市岳陽樓區人民法院審理認為，供水、供電合同的當事人系業主和自來水公司、供電局。自來水公司、供電局經法定程序才有權終止供應水電，物業企業無權對業主斷水斷電。

因合同具有相對性，原業主與物業公司之間的服務合同未涉及后來的買房者，新業主沒有義務支付該部分物業費欠費。

此外，案涉房屋2020年12月11日過戶到小佳名下，過戶登記具有即刻對外產生公示效力的法律效果，也就是說，小佳自2020年12月11日起取得案涉房屋所有權，自此開始的水費、物業費等由小佳承擔。因此，小佳應從2020年12月11日起繳納案涉房屋物業費及水費等，前業主欠費部分被告無權向原告催討。

最終，法院判決：物業公司恢復對案涉房屋的供水，賠償停水所致小佳經濟損失1200元，并書面賠禮道歉。

一審判決后，物業公司不服提出上訴，岳陽市中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。

法官

物業斷水斷電催繳，需賠償相應損失

法官介紹，《湖南省物業服務收費管理辦法》第十六條規定：物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費，并自買賣合同簽訂之日起15日內，將轉讓事項告知物業服務企業。產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔;產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。

業主逾期不支付物業費的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁，但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費。如果物業服務人為催繳物業費，采取停止向業主供電、供水、供熱、供燃氣等措施，造成業主損失的，應當承擔相應賠償責任。

關鍵詞： 購買二手房 前業主物業費 物業公司 岳陽市岳陽樓區